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Pourquoi faire une estimation immobilière ?

 

Quelque soit son projet immobilier et son degré de maturité, connaitre la valeur d’un bien est indispensable. L’estimation immobilière est une méthode visant à évaluer la valeur marchande d’un bien immobilier. On l’utilise pour tous types de biens immobiliers, du logement bâti (appartement, maison) au terrain nu ou à bâtir.

Mais à quoi sert concrètement l’estimation immobilière ? A estimer la valeur d’un bien immobilier, bien sûr, mais surtout à vendre celui-ci dans les meilleurs délais et au prix le plus juste. Voilà sa véritable utilité ! On estime en effet qu’un bien immobilier au juste prix se vend en moyenne en 90 jours. Vendre son bien en dessous de sa valeur marchande réelle, c’est prendre le risque de vendre son bien à perte ; à l’inverse, vendre son bien au-dessus de sa valeur marchande rendra votre bien difficilement attractif sur le marché. Estimer son bien au juste prix est donc essentiel !

 

 

Comment estimer un bien immobilier ?

 

Pour évaluer un bien immobilier, les professionnels utilisent des outils d’évaluation leur permettant d’estimer un prix en tout objectivité. De nombreux facteurs sont alors pris en compte.

L’un des plus importants est l’environnement dans lequel se situe le bien : celui-ci va grandement influencer son prix. D’une ville à l’autre, les écarts de prix sont très importants : l’attractivité d’une ville aura tendance à faire grimper les prix de l’immobilier. On retrouve également les écarts de prix à une échelle plus locale. Selon la notoriété d’un quartier, la présence de commerces de proximités, de bonnes écoles et d’un sentiment de sécurité, les différences de prix peuvent également être conséquentes, même d’une rue à l’autre. Mais ce n’est pas tout : il faudra aussi regarder à une échelle beaucoup plus régionale et à plus long terme. Quelles sont les perspectives d’aménagement du territoire pour le département ? Quelles sont ses ambitions en termes de logement et de constructions neuves ? Tous ces éléments ont une influence certaine sur la fixation d’un prix de vente et permettent de poser une première base de prix sur laquelle le reste de l’estimation pourra découler. Les prendre en considération est donc essentiel.

Les caractéristiques physiques du bien immobilier à proprement parler sont la clé de voute de l’estimation immobilière. C’est en évaluant les points forts et les points faibles d’un bien que l’on pourra déterminer un prix au mètre carré. On peut les décliner ainsi :

Partant d’un prix moyen évalué principalement grâce à l’environnement (territoire, ville, quartier, rue), on y ajoute ensuite les atouts et les défauts, que l’on qualifiera plutôt de surcote ou de décote. Par exemple, un logement avec une terrasse ou exposé sud-est/sud-ouest bénéficiera d’une surcote importante. A contrario, si le logement nécessite des travaux de rénovation importants, une décote importante pourra être appliquée : jusqu’à 30% !

Nous parlions précédemment de « juste prix » : toute la difficulté de l’estimation immobilière est là. En effet, il faut réussir à concilier les attentes du vendeur à ceux de l’acheteur. Le meilleur prix pour l’un ne sera pas le même pour l’autre :

Entre ces deux attentes sur le prix, il faut bien se mettre d’accord : c’est là que l’estimation immobilière intervient ! Le prix de vente est défini en toute objectivité selon des critères bien définis.

Voyons maintenant quels critères spécifiques peuvent être pris en compte selon que votre bien soit une maison ou un appartement.

 

Estimation maison

Pour l’estimation d’une maison, aux critères que nous avons préalablement cités, voici ceux que l’on peut ajouter :

Cette liste n’est pas exhaustive : chaque bien est unique !

 

Estimation appartement

Pour un appartement, plusieurs autres facteurs sont à prendre en compte :

 

 

Estimation bien immobilier en ligne : c’est possible ?

Le secteur de l’immobilier connait une digitalisation accélérée. Aujourd’hui, internet est devenue la principale source d’information pour les futurs acquéreurs.  Estimer son bien en ligne est tout à fait possible : vous pouvez de chez vous faire une première estimation de votre logement ! De nombreuses plateformes proposent ce genre de services en collectant un nombre important de donnée des marchés immobiliers locaux, et en les mettant à disposition via des moteurs de recherche.

Pour une première estimation et pour vous faire une première idée de la valeur marchande approximative de votre bien, c’est une excellente méthode. Toutefois, nous vous conseillons de toujours vous faire accompagner par un professionnel pour estimer de façon précise votre bien.

 

Estimation immobilière gratuite ou payante ?

Les deux formats existent sur internet : il est très facile de trouver des outils d’estimation immobilière gratuite en ligne. Cependant, ceux-ci ne sont pas toujours aussi précis et élaborés que les versions payantes.

Vous pouvez également faire appel à un home stager qui vous facturera l’estimation entre 100 et 500 euros. Enfin, si vous confiez le mandat de vente de votre bien à un agent immobilier, l’estimation est en générale gratuite.